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日前，《中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金》发布询价公告，询价日为2026年9月15日，询价区间为2.603元/份-3.18元/份。
注：本文不具备任何建议和意见的基础，仅为记录和学习所用。本文引用分派率取值为已实现的完整年度分派率和预测的完整年度分派率。
“中金菜鸟仓储物流REIT”作为阿里系的首个C-REITs项目，备受市场关注。
“中金菜鸟仓储物流REIT”入池资产估值规模为17.01亿元；较首次申报的17.36亿元下调比例为2.02%。
一、项目信息
接下来，从以下几方面梳理项目的潜在价值以及未来的成长潜力：
1、收入增长
2023年-2025年，总收入整体相对平稳，2025年为三年中收入最低值；租金收入与物业管理费收入同比下降。2026年Q1数据中，租金收入、物业管理费收入年化后收入分别为13,551.2万元、4,037.8万元，按年度计算的化连续3年环比下降。租金收入、物业管理费收入与2024年最高值相比下降幅度分别为12.05%与13.05%。
预测营业收入方面，2027年完整年度的营业收入为13,690.86万元；其中，租金收入为9,557.65万元，物业管理费收入为4,092.38万元。营业收入、租金收入、物业管理费较2026年化后的数据变动幅度分别为1.03%、1.49%、1.35%。
2、分派率
项目发布的询价区间为2.603元/份-3.18元/份；项目估值金额为17.01亿元。按照询价最高价计算其名义分派率约为4.81%；按照最低价计算其名义分派率约为5.87%；按照预测的拟募集资金规模14.4575亿元计算，首年预测名义分派率约为4.87%，第二年名义分派率约为5.31%（本文分派率按照四舍五入方式取值）。
从项目预测的数据来看，首次申报时项目拟募集资金规模约为14.756亿；按照这一数值计算其给出的第二年完整年度名义分派率约为5.18%。
假设“中金菜鸟仓储物流REIT”最终定价2.985元/份，以此计算第二年完整年度名义分派率约为5.14%。
二、行业比较
截至2026年9月14日，按照2026年前两个季度的加和计算，已上市的11单仓储物流REITs时点平均年化分派率约为5.15%。按照2025年可供分配金额以时点市值计算年化分派率约为5.47%。（说明：实现的可供分配金额受资产真实价值变动以及期初带入资金影响较大）
假设“中金菜鸟仓储物流REIT”投资者报价3.15元/份的极限；以此计算可募集资金规模约为15.75亿元，分派率为4.87%。
三、定价分析
进入2026年，不同类别资产的投资者参与网下报价环节呈现较大差异；其中，清洁能源REITs以及高分派率资产网下投资者参与较为积极，但上市后的表现正在逐步形成一致预期。
说明：以上是基于项目与行业在分派率数据指标上对比后得出的一些假设；受指标样本以及市场因素等影响，结果与实际数据间可能存在较大偏差。所以，本文仅为个人研究，不具备任何参考价值。
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