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　　（来源：开源房地产与REIT研究）

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　　SAC编号：S0790522010002

　　投资要点

　　中证REITs指数环比下跌，维持行业“看好”评级

　　2026年第30周，中证REITs（收盘）指数为710.62，同比下跌17.38%，环比下跌2.34%。我们认为，近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。

　　商业类项目持续扩容，地方首单突破

　　本周REITs市场呈现商业类项目持续扩容、地方首单突破的特点，一级市场热度延续。发行与认购：华夏保利商业REIT（508605）公布公众配售结果，配售比例仅34.99%，公众认购资金4.62亿元，发行价3.593元/份，预计募资17.97亿元。该项目为首单央企商业不动产REITs，底层资产为广州保利中心和佛山保利水城。项目审核进展：7月23日，深交所审核通过华泰紫金华住安住商业REIT和平安西安高科产业园REIT。前者底层为广州、上海的酒店资产，拟发行5亿份，预计募资13.2亿元；后者为陕西省首单本土公募REITs，底层为西安软件新城13栋产业楼宇，出租率88.33%。

　　一周行情：中证REITs（收盘）指数环比下跌2.34%

　　2026年第30周，中证REITs（收盘）指数为710.62，同比下跌17.38%，环比下跌2.34%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌9.61%，同期沪深300指数累计上涨16.78%，累计超额收益-26.4%。本周中证REITs全收益指数949.2，同比下跌12.71%，环比下跌2.15%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌1.51%，同期沪深300指数累计上涨16.78%，累计超额收益-18.29%。本周REITs市场交易规模成交量达6.04亿份，同比下降18.49%；成交额达21.82亿元，同比下降34.83%；区间换手率1.86%，同比-1.76pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.37%、-1.79%、-2.87%、-5.22%、-4.51%、-2.8%、-0.35%；一月涨跌幅分别为0.33%、1.32%、-0.33%、-5.46%、0.12%、-2.33%、3.25%。

　　一级跟踪：37只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃

　　2026年第30周，共有37只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达17支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。

　　风险提示：

　　（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。

　　正 文

　　1、商业类项目持续扩容，地方首单突破

　　本周REITs市场呈现商业类项目持续扩容、地方首单突破的特点，一级市场热度延续。发行与认购：华夏保利商业REIT（508605）公布公众配售结果，配售比例仅34.99%，公众认购资金4.62亿元，发行价3.593元/份，预计募资17.97亿元。该项目为首单央企商业不动产REITs，底层资产为广州保利中心和佛山保利水城。项目审核进展：7月23日，深交所审核通过华泰紫金华住安住商业REIT和平安西安高科产业园REIT。前者底层为广州、上海的酒店资产，拟发行5亿份，预计募资13.2亿元；后者为陕西省首单本土公募REITs，底层为西安软件新城13栋产业楼宇，出租率88.33%。

　　2、市场回顾：中证REITs（收盘）指数环比下跌2.34%

　　2.1、中证REITs（收盘）指数环比下跌2.34%

　　2026年第30周，中证REITs（收盘）指数为710.62，同比下跌17.38%，环比下跌2.34%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌9.61%，同期沪深300指数累计上涨16.78%，累计超额收益-26.4%。

　　2.2、中证REITs全收益指数环比下跌2.15%

　　2026年第30周，中证REITs全收益指数949.2，同比下跌12.71%，环比下跌2.15%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌1.51%，同期沪深300指数累计上涨16.78%，累计超额收益-18.29%。

　　2.3、周度跟踪：REITs市场成交量同比增长18.5%

　　2026年第30周，REITs市场交易规模成交量达6.04亿份，同比下降18.49%；成交额达21.82亿元，同比下降34.83%；区间换手率1.86%，同比-1.76pct。

　　2.4、30日数据：REITs市场成交量同比增长16.3%

　　从近30日数据来看，过去30成交日REITs市场交易规模成交总量达43.35亿份，同比增长16.32%；成交总额达164.72亿元，同比增长10.06%；近30日平均区间换手率0.45%，同比增长0.03pct。

　　3、 分板块表现：本周产业园区、仓储物流板块跌幅较大

　　2026年第30周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.37%、-1.79%、-2.87%、-5.22%、-4.51%、-2.8%、-0.35%；一月涨跌幅分别为0.33%、1.32%、-0.33%、-5.46%、0.12%、-2.33%、3.25%。

　　2026年第30周，REITs市场整体表现偏弱，消费板块相对抗跌。其中，华夏中海商业资产REIT、华泰江苏交控REIT、中金中国绿发商业资产REIT涨幅居前，周涨幅分别为4.18%、2.98%和2.51%。跌幅方面，产业园区板块仍整体承压，中金亦庄产业园REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT、博时津开科工产业园REIT周跌幅分别为11.04%、10.71%和10.33%。

　　4、一级跟踪：37只REITs基金等待上市，商业不动产活跃

　　2026年第29周，共有37只REITs基金等待上市，13只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达17支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。

　　5、投资建议：维持行业“看好”评级

　　2026年第30周，中证REITs（收盘）指数为710.62，同比下跌17.38%，环比下跌2.34%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌9.61%，同期沪深300指数累计上涨16.78%，累计超额收益-26.4%。本周中证REITs全收益指数949.2，同比下跌12.71%，环比下跌2.15%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌1.51%，同期沪深300指数累计上涨16.78%，累计超额收益-18.29%。本周REITs市场交易规模成交量达6.04亿份，同比下降18.49%；成交额达21.82亿元，同比下降34.83%；区间换手率1.86%，同比-1.76pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.37%、-1.79%、-2.87%、-5.22%、-4.51%、-2.8%、-0.35%；一月涨跌幅分别为0.33%、1.32%、-0.33%、-5.46%、0.12%、-2.33%、3.25%。我们认为，近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。

　　6、风险提示

　　（1）公募REITs价格变动及运营风险；

　　（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；

　　（3）各类别资金入市进度不及预期；

　　（4）项目长期分派率不及预期。

　　研究报告信息：

　　证券研究报告：《REITs行业周报：REITs指数环比下跌，产业园区、仓储物流板块本周跌幅较大》

　　对外发布时间：2026年7月26日

　　报告发布机构：开源证券研究所

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