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摘要：物流行业资本分化格局凸显，传统仓储企业估值承压、资本化遇阻，头部主体低成本融资优势显著。

观点指数 在7月22日观点指数研究院发布的《“仓登链”上线 | 2026年7月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，其指出，资本端行业分层特征显著，传统仓储企业估值承压、资本化价值不高，头部物流企业依托多元低成本融资工具持续夯实资金优势，资本股权迭代持续推进。同时，仓储REITs通过园区翻新、业态优化、租户迭代实现资产价值修复与稳定分红。

资本市场层面，物流行业呈现出显著的结构性分层特征，行业估值、融资及资本化发展逻辑持续迭代优化。头部优质物流企业融资渠道通畅，可依托多元资本工具实现低成本融资；传统仓储企业受经营业绩、二级市场行情等因素影响，资本化推进节奏放缓，产业资本同步调整持仓结构，行业格局加速分化。

二级市场方面，传统重资产仓储赛道资本化承压特征显现。此前市场关注度较高的永康控股终止港股上市进程，公司原计划发行5160万股H股、于7月13日登陆港交所，发行阶段超额认购倍数达8964倍，最终在挂牌前夕终止发行。

从市场环境来看，当期港股新股破发现象频发，叠加企业仓储、货运站核心业务收入连续三年下滑，传统重资产仓储赛道市场估值中枢下移，企业基于估值匹配度考量，主动终止上市发行，规避折价发行风险，与科技赛道高估值态势形成明显反差。

物流资本持续调整物流板块持股布局，阿里通过大宗交易出让圆通速递6845.32万股股份，持股比例减持至2%，累计套现约11.13亿元，完成阶段性持股退出操作。

国内仓储REITs底层资产整体运营表现稳健，运营主体通过调整园区业态、翻新硬件设施、优化租户结构等精细化运营手段，推动租金与出租率双向修复，带动存量资产价值重估。各上市仓储REIT项目运营呈现差异化修复、整体稳步向好的运行特征。

其中，中金普洛斯REIT通过经营优化实现提质增效，旗下广州园区解除保税监管限制，经营自由度与业态适配范围进一步拓宽。截至2026年6月末，该园区租金水平同比提升约20%，资产盈利能力改善。

为持续挖掘存量资产价值，项目计划于8月启动全方位翻新升级，通过硬件改造、功能优化与业态调整，适配高端仓储市场需求，为资产增值提供支撑。该REIT年内落地第二次分红方案，分配金额达6544万元，持续向投资者释放稳定现金收益。

红土创新盐田港REIT上半年运营表现具备较强韧性，资产出租稳定性处于行业较高水平。数据显示，项目上半年综合出租率达94.64%，旗下世纪物流园持续保持满租状态，体现出核心区位优质仓储资产的抗周期属性与稀缺价值。

同时，项目招商工作有序推进，旗下现代物流中心上半年新签约租赁面积4.07万平方米，持续优化客户结构、夯实营收基础，推动项目出租率从5月末的89.49%回升至6月末的93.59%，园区空置压力持续缓解。

华夏深国际REIT旗下杭州一期项目运行贴合行业季节性规律，呈现逐季修复态势。受春节假期租赁合约集中到期影响，项目一季度出租率阶段性回落，二季度伴随实体经济回暖、物流需求复苏，项目招商节奏加快，出租率稳步修复回升，上半年月末出租率均值维持83.72%，整体运营态势平稳。

此外，嘉实京东仓储REIT完成2026年度首次分红，分红金额1801万元。多家头部仓储REIT常态化稳定分红，体现出国内仓储公募REITs成熟的运营体系与稳定的现金流创造能力。高标准仓储资产凭借稳定现金流、优质租户结构、中长期租约等核心优势，在资本市场的长期投资价值持续凸显。

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